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Est-il judicieux de loger son patrimoine dans une société ? C ’ est une question qui revient souvent de la part de contribuables qui ont un ou souvent plusieurs biens immobiliers . Analyse .

Prendre la bonne décision implique , d ’ abord , de déterminer l ’ objectif du patrimoine et de connaître les caractéristiques fiscales et autres , notamment de transmission aux ( petits ) - enfants . Ensuite , en croisant toutes ces spécificités , il est possible de fixer des lignes d ’ action adaptées à chaque patrimoine . Au plan fiscal , rappelons d ’ abord que les revenus immobiliers d ’ une personne physique sont ajoutés à ses autres revenus pour être taxés au taux marginal . A partir de 38.890 euros gagnés en 2017 , le taux est de 50 %, majoré des centimes additionnels communaux . Les revenus immobiliers bruts sont déterminés comme suit : si les locataires utilisent le bien à des fins privées , le propriétaire est taxé sur base du revenu cadastral indexé majoré de 40 %. Si , par contre , les locataires déduisent le loyer de leurs revenus ( c ’ est le cas des commerçants , professions libérales ou salariés aux frais réels ), le propriétaire est taxé sur base du loyer total minoré d ’ un coefficient de maximum 40 %. Les intérêts sont déductibles des revenus bruts . En société , c ’ est totalement différent : tous les loyers sont imposables et tous les frais professionnels sont en principe déductibles , y compris le précompte immobilier . On peut aussi déduire les droits d ’ enregistrement et l ’ amortissement du bien à raison de 3 à 5 % par an selon le type de bien . Il est habituel qu ’ une société immobilière ne paie pas d ’ impôt durant les premières années de sa constitution , surtout si l ’ achat immobilier est financé par un crédit bancaire . Par contre , lorsque les intérêts payés ne compensent plus les loyers perçus , la société devient en base taxable et doit payer des impôts . Avoir un patrimoine immobilier en société coûte aussi plus cher à gérer : il vous faudra probablement un comptable , payer une cotisation annuelle de 347,50 ou 868,00 euros et publier ses comptes à la Banque nationale de Belgique . Les différences sont aussi notoires à la revente du bien immobilier . Il y a encore d ’ autres différences , notamment au moment de la vente : lorsque vous revendez un immeuble détenu par une société , celle-ci est imposable sur la plus-value qu ’ elle réalise . Le taux de l ’ impôt est de 25 ou 34 % ( en attendant une baisse de ce taux qui devrait être prochainement annoncée par le gouvernement fédéral ). Ce n ’ est pas rien , mais ce n ’ est pas tout . Car l ’ argent reste alors dans le patrimoine de la société . Les actionnaires ont alors deux choix principaux : soit liquider la société , soit réinvestir le montant obtenu de la vente du premier immeuble . A contrario , vendre un immeuble en personne physique n ’ implique pas de taxation lorsque l ’ immeuble fut détenu plus de huit ans , sauf si l ’ achat et la vente avaient un but spéculatif ou professionnel , auxquels cas il y aura taxation à 33 % ou au taux progressif qui atteint 50 % à partir de 38.830 euros . A ces considérations fiscales doivent encore être jointes celles qui concernent la transmission des biens : si vous donnez votre patrimoine immobilier à vos enfants , des droits seront dus à la Région de votre domicile , quel que soit l ’ endroit de Belgique où l ’ immeuble est implanté . Ils atteignent vite 30 % en Wallonie et 27 % à Bruxelles , et ce uniquement pour une donation en ligne directe . Si , par contre , vous décédez avant d ’ avoir transmis votre patrimoine immobilier , vos héritiers seront soumis aux droits de succession qui , à Bruxelles et en Wallonie , s ’ élèvent à 30 % dès 500.00 euros d ’ héritage par personne . Pour réduire cette charge fiscale , une solution consiste à transmettre le patrimoine petit à petit . Que retenir de ces régimes fiscaux différents : que créer une société pour y mettre un patrimoine immobilier n ’ a pas de sens pour celui qui se contente de son bien d ’ habitation et de quelques immeubles loués à des privés . Par contre , lorsque le but est de développer une activité immobilière , constituer une société peut avoir du sens . Avant de prendre une telle décision , de bonnes prévisions et un plan financier solide sont nécessaires , éventuellement complétés de conseils indépendants .

Charles Markowicz Comptable-fiscaliste agréé Médiateur chm @ costmasters . com

532-patrimoine-en-societe . indd 1 7 / 09 / 2017 10:41:06