18
Wonen
Tekst | Hans Smit
•
NVM MAGAZINE
Hybridemodel van data- en fysieke taxatie in aardbevingsgebied:
Een scala aan infor
Na vijf jaar intensief zowel model- als fysieke taxaties gebruikt te
Die marktwerking is natuurlijk
hebben, weet makelaar Theo Lieberom uit Sappemeer het zeker:
de twee methoden completeren en controleren elkaar in de
verstoord geraakt, maar het is echt
niet zo dat heel Groningen in de
praktijk uitstekend. “Zelfs bij relatief veel vrijstaande woningen
stutten staat
in onze regio blijken de berekende verkoopwaarden overeen te
komen met de marktwaarden. Dat is voor mij bewijs genoeg,” zegt
Lieberom.
Hij is nu voorzitter van de afdeling Groningen van NVM en
bekleedde in het verleden bestuursfuncties in de vereniging.
Vanaf 2003 raakte hij via de vereniging betrokken bij de
discussie over modelwaardering versus fysieke taxatie.
“Er was in die tijd terecht kritiek op de betrouwbaarheid
van de leveranciers van de data die nodig is om tot een
modelwaardering te komen. Maar er was ook kritiek op
manipulatie van handmatige taxaties. Als je taxaties via
een model of via menselijk handelen ging vergelijken,
hadden ze één ding gemeen: de uitkomsten vlogen alle
kanten op. Allebei de systemen staan of vallen bij betrouw-
baarheid: van data en mensen. Door ze te combineren
neemt de transparantie en betrouwbaarheid toe.”
Waardeontwikkeling
Door de aardbevingen als gevolg van de gaswinning door
de NAM in het noordoosten van de provincie Groningen
zijn de verkoopdossiers in de makelaardij van Lieberom
in Sappemeer drie à vier keer dikker geworden. Dat
komt vooral door de schaderapporten die zijn gemaakt
voor woningen met een schadeverleden. “We proberen
overigens de normale marktwerking zoveel mogelijk in
stand te houden. Die marktwerking is natuurlijk verstoord
geraakt, maar het is echt niet zo dat heel Groningen in de
stutten staat. Veel objecten worden op een normale manier
en tegen normale prijzen verkocht.”
Invloeden op markt
Maar wat is een normale marktprijs? De regio heeft te
maken met negatieve invloeden, zoals vergrijzing en krimp,
terwijl de economische recessie de onroerend goed prijzen
ook geen goed heeft gedaan. Lieberom: “Het begin van de
aardbevingsproblematiek en die andere invloeden liepen
zo’n beetje samen op. Daardoor kun je lastig inschatten
wat nu precies de invloed van de marktwerking en wat
de invloed van de gaswinning is geweest. Juist dan is het
grondig vergelijken van marktwaarden in andere regio’s
met het bevingsgebied zeer waardevol.”
Cruciaal
Woningen die zijn beschadigd door aardbevingen worden
in principe hersteld voor rekening van de NAM en daarmee
is - kort door de bocht gesteld - de kous af. Zodra een
pand echter in de verkoop gaat, wordt de waardebepaling
van belang. Want als er een verschil is tussen de normale
marktwaarde en de actuele verkoopwaarde, dan kan
de verkopende eigenaar voor dat verschil door de NAM
worden gecompenseerd. Taxeren is hier dus cruciaal.
Lieberom legt uit hoe het werkt: “De kenmerken van het
pand worden in de NVM-database gecontroleerd. De
waardeontwikkeling van de woning in het bevingsgebied
wordt vervolgens vergeleken met de waardeontwikkeling
van zeventig à honderd vergelijkbare woningen op verge-
lijkbare locaties buiten het bevingsgebied. Als de landelijke
trend bijvoorbeeld een waardedaling van zeven procent
aangeeft en het Groningse pand is met tien procent
gedaald, dan komt de drie procent verschil in aanmerking
voor een compensatie via de waarderegeling van de NAM.”